Dauerbrenner Heizkostenabrechnung

Wie muss der Vermieter abrechnen, wenn aufgrund fehlender Messgeräte eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist?

Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zugebilligt. Der Mieter kann grundsätzlich den Schaden geltend machen, der ihm durch die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung entsteht (so der BGH zuletzt in einem Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06). Im entschiedenen Fall war vertraglich eine Abrechnung der Kosten von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche vereinbart. Da die Kosten nicht erfasst wurden, konnte der Vermieter nicht vertragsgemäß abrechnen. Der BGH hat entschieden, dass der Mieter grundsätzlich so zu stellen ist, wie er stünde, wenn vertragsgemäß abgerechnet werden würde. Allerdings konnte der Mieter in dem vom BGH entschiedenen Fall (wie in der Praxis regelmäßig) den konkreten Schaden nicht beziffern. Dann steht dem Mieter nach Auffassung des BGH gemäß § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung ein pauschales Kürzungsrecht von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils zu. Gemäß § 6 Abs. 1 Heizkostenverordnung ist der Vermieter verpflichtet, die Versorgung mit Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig zu verteilen. Nach überwiegender Ansicht folgt daraus sogar ein Anspruch des Mieters auf Ausstattung der Mieträume mit entsprechenden Erfassungsgeräten.

Fachanwaltstipp Mieter: Hat der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, können Sie die Heiz- und Warmwasserkosten pauschal um 15 % kürzen. Enthält Ihre Abrechnung eine Nachforderung ziehen Sie den Betrag einfach von der Nachforderung ab. Enthält Ihre Heizkostenabrechnung ein Guthaben, sollten Sie das weitere Guthaben vom Vermieter einfordern. Wenn der Vermieter sich weigert, können Sie dieses von der laufenden Miete einbehalten. Hierauf sollten Sie den Vermieter schriftlich hinweisen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Rüsten Sie die Wohnungen mit entsprechenden Erfassungsgeräten für Heiz- und Warmwasserkosten aus. Andernfalls müssen Sie erhebliche Schäden aufgrund der Kürzung der Abrechnungsposition durch die Mieter befürchten. Gerade nach den harten Wintern der Vergangenheit werden sich die Mieter die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sehr genau ansehen (müssen).

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

8.7.2011

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